超大陽臺(tái)、270°飄窗、超100%得房率……開發(fā)商近來掀起得房率大比拼，購房者對于新樓盤到底有多少使用面積也更加在意。

　　事實(shí)上，去年住建部提出建設(shè)“好房子”以來，北京、廣州、深圳、成都、貴陽、福州等城市相繼出臺(tái)了新建筑標(biāo)準(zhǔn)，有的城市諸如廣州、深圳放寬了層高、陽臺(tái)等指標(biāo)，為提高得房率創(chuàng)造了條件；有的城市通過對架空層等公共空間不計(jì)容的新規(guī)，減少了公攤面積。這些城市也陸續(xù)出現(xiàn)了130%、110%等超高得房率的住宅產(chǎn)品。

　　那么，超高得房率意味著什么？各地容積率新規(guī)出臺(tái)對得房率有哪些影響？購房者在買房時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注哪些層面？針對這些熱問話題，新京報(bào)記者采訪了業(yè)內(nèi)專家。

　　北京：鼓勵(lì)設(shè)置“開敞陽臺(tái)”“風(fēng)雨連廊”

　　今年下半年，北京新盤也陸續(xù)出現(xiàn)了“開敞陽臺(tái)”，尤其是在豐臺(tái)、順義、大興等區(qū)域的新盤開始出現(xiàn)帶“開敞式陽臺(tái)”的項(xiàng)目，部分項(xiàng)目陽臺(tái)的進(jìn)深可以做到1.5米，面積達(dá)到5-20平方米。同時(shí)，順義區(qū)、石景山區(qū)等不少新盤也開始拼“贈(zèng)送”，有的樓盤甚至稱，開敞陽臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)、飄窗“打包送了”。

　　“目前，北京很多區(qū)出現(xiàn)了得房率高的新房，得房率較高的項(xiàng)目多集中在順義區(qū)，部分樓盤得房率做到了100%以上。北京開發(fā)商的做法主要是通過設(shè)備平臺(tái)、陽臺(tái)露臺(tái)、飄窗的贈(zèng)送面積來實(shí)現(xiàn)的。這也是基于中央提出的優(yōu)化增量的政策精神，北京也調(diào)整和放寬了住宅設(shè)計(jì)的規(guī)定，著力提高新房品質(zhì)。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示。

　　事實(shí)上，北京市出臺(tái)的住宅設(shè)計(jì)新規(guī)正在改變著新房住宅產(chǎn)品市場。11月22日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)官網(wǎng)發(fā)布《北京市高品質(zhì)商品住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則（試行）》（以下稱《導(dǎo)則》）。其中首次提出，鼓勵(lì)在住宅首層設(shè)置架空層，打造室內(nèi)外融合的共享綠色公共空間；鼓勵(lì)在小區(qū)內(nèi)設(shè)置開放的風(fēng)雨連廊；鼓勵(lì)在多層住宅設(shè)置開敞陽臺(tái)。

　　“陽臺(tái)通過錯(cuò)層設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)了全贈(zèng)送?！北本埡^萃項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹：“龍湖觀萃129平方米戶型得房率做到了94%，其中，贈(zèng)送面積可達(dá)20平方米，具體做法上，有7平方米的面積是飄窗全贈(zèng)送，而陽臺(tái)通過錯(cuò)層設(shè)計(jì)從而實(shí)現(xiàn)了陽臺(tái)面積全贈(zèng)送?！?/p>

　　此外，《導(dǎo)則》首次提出鼓勵(lì)在住宅底層設(shè)置視線通透、空間開敞的架空層，作為居民公共活動(dòng)、交往空間使用，架空面積可不計(jì)入容積率。

　　值得一提的是，據(jù)公開資料，北京的華潤幸福里、京能電建洺悅灣以及頤和金茂府等小區(qū)，此前就曾出現(xiàn)風(fēng)雨連廊被拆除的情況，大興的招商璽多次報(bào)規(guī)風(fēng)雨連廊才獲得審批。

　　北京龍湖觀萃項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹：“北京龍湖觀萃有近1000平方米的架空層和近1000平方米的景觀風(fēng)雨連廊，原先這些面積是需要計(jì)入公攤面積的，現(xiàn)在按照新出臺(tái)《導(dǎo)則》，架空面積不計(jì)容，從而也是提高了得房率和居住的舒適度?！?/p>

　　“北京近期出臺(tái)的《導(dǎo)則》與南方城市的一些設(shè)計(jì)理念接軌，類似于‘第四代住宅’概念。政策鼓勵(lì)的架空層設(shè)計(jì)和風(fēng)雨連廊等措施，旨在增加得房率和提高新房使用面積，提升了住宅的功能性和舒適性，也是未來住宅的發(fā)展方向?！鄙鲜鲐?fù)責(zé)人表示。

　　各地新建筑標(biāo)準(zhǔn)助力超高得房率成“新風(fēng)向”

　　12月17日，廣州成功出讓番禺區(qū)四宗宅地，總出讓面積為20.84萬平方米，累計(jì)成交金額33.88億元。其中，成交樓面價(jià)最高的一宗宅地（番禺區(qū)市橋街中銀大廈南側(cè)BC0612015地塊），被綠城集團(tuán)以總價(jià)5.08億元、樓面價(jià)16908元/平方米、溢價(jià)率2%競得。

　　按照出讓公告，該地塊不僅對住宅外立面提出了明確要求，而且陽臺(tái)等半敞開空間占計(jì)容面積可提高至25%。也就是說，未來該項(xiàng)目住宅產(chǎn)品最高實(shí)用率可達(dá)到125%。

　　事實(shí)上，2023年11月9日，廣州施行新版的《廣州市建筑工程容積率計(jì)算辦法》（以下簡稱《辦法》），其中規(guī)定，住宅建筑的半開敞空間進(jìn)深不大于2.4米，其中滿足連續(xù)開敞率不低于40%的主景觀陽臺(tái)不限制進(jìn)深，且半開敞空間水平投影面積之和不超過住宅套內(nèi)（含半開敞空間水平投影面積）建筑面積20%的，按其水平投影面積一半計(jì)算容積率建筑面積。

　　在此《辦法》發(fā)布后，廣州市面上就不斷有新產(chǎn)品通過增加不計(jì)容面積，如陽臺(tái)、飄窗、設(shè)備間等，使得房子的實(shí)際使用面積得以增加。而廣州新出讓的地塊新規(guī)中，又不斷有新的地塊突破這一規(guī)定，使得“超大陽臺(tái)”變?yōu)榭赡?，使得“?zèng)送面積”變得更多，這也大大提高了房屋的得房率。

　　不僅僅是廣州，深圳、成都、貴陽、福州等城市相繼出臺(tái)了新建筑標(biāo)準(zhǔn)，綜合各地的相似點(diǎn)，即對陽臺(tái)、飄窗等空間進(jìn)深等參數(shù)作出調(diào)整；對設(shè)備房、配電房、風(fēng)雨連廊等公共空間不計(jì)入公攤面積等。

　　以2024版《深圳市建筑設(shè)計(jì)規(guī)則》為例，新的修訂增加了“計(jì)一半面積的陽臺(tái)進(jìn)深不超過2.4米，超過部分的水平投影面積應(yīng)全部計(jì)入規(guī)定建筑面積”內(nèi)容。此前，陽臺(tái)的進(jìn)深不能超過2.4米，修訂后陽臺(tái)可以把進(jìn)深做大，對超過2.4米部分計(jì)入規(guī)定建面。而在滿足條件下可不計(jì)入建筑面積的凸窗，修訂后進(jìn)深也由0.6米增加至0.8米，“飄窗”面積將可加大一圈。此外，過去計(jì)入公攤面積的配電房、設(shè)備房、避難層、機(jī)房等公共空間在新規(guī)后列為“不計(jì)容面積”。這意味著，住宅的公攤面積將減少，得房率可有效提高。

　　開發(fā)商怎么做出高得房率？對此，深圳新規(guī)后首批戶型的代表項(xiàng)目前海未來城的相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹：“以112平方米戶型為例，這個(gè)戶型得房率為96%，做到了贈(zèng)送9個(gè)飄窗，主臥飄窗做成了‘L’形，新規(guī)后部分飄窗的進(jìn)深也做到了0.8米，進(jìn)深加大也意味著贈(zèng)送面積也增多；同時(shí)，該戶型還有南北兩個(gè)大陽臺(tái)，陽臺(tái)進(jìn)深含墻體做到了2.1米，陽臺(tái)是屬于半贈(zèng)送面積的，而且北陽臺(tái)是單獨(dú)的可以作為靈動(dòng)空間使用，所以整體下來戶型的優(yōu)勢就是‘4房雙陽臺(tái)’‘5開間朝南’的設(shè)計(jì)，在銷售中，總體下來，客戶對這個(gè)戶型，尤其是高得房率的設(shè)計(jì)也是表示滿意的?！?/p>

　　通過對市面上的項(xiàng)目分析，新京報(bào)記者也發(fā)現(xiàn)，超高得房率的項(xiàng)目一般是通過做大陽臺(tái)面積（半贈(zèng)送）、增加飄窗（全贈(zèng)送）的做法來實(shí)現(xiàn)，同時(shí)，加上新規(guī)對諸如設(shè)備房此類原先計(jì)入公攤面積的空間剔除，所以今年市面上的產(chǎn)品呈現(xiàn)出高得房率的趨勢。

　　“從供給端來說，深圳新規(guī)對商品房供給造成比較大的影響，產(chǎn)品分化進(jìn)一步加強(qiáng)，高品質(zhì)產(chǎn)品更受市場歡迎；從市場端來說，這些超高得房率的項(xiàng)目在銷售上會(huì)更勝一籌，一方面，這些項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢會(huì)更強(qiáng)；另一方面，也相當(dāng)于變相降低了房價(jià)，有利于項(xiàng)目的去化。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

　　2024年部分城市容積率新規(guī)

　　●武漢（3月20日）

　　符合條件的住宅套內(nèi)陽臺(tái)按照其圍護(hù)結(jié)構(gòu)或圍護(hù)設(shè)施的外圍水平投影面積的1/2計(jì)算容積率建筑面積

　　戶型套內(nèi)面積在100平方米及以上的住宅，每戶可設(shè)置1處空中花園

　　●福州（6月28日）

　　套內(nèi)陽臺(tái)面積半計(jì)容標(biāo)準(zhǔn)放寬，陽臺(tái)最大出挑距離由1.8米提高到2.4米

　　●廣州（8月26日）

　　套內(nèi)陽臺(tái)面積半計(jì)容比例由套內(nèi)建筑面積的15%提高至20%，高品質(zhì)住宅可以適當(dāng)提高陽臺(tái)占比

　　允許設(shè)置一個(gè)滿足連續(xù)開敞率不低于40%的主景觀陽臺(tái)不限制其進(jìn)深，且飄窗、空調(diào)外機(jī)最大尺寸提升至0.8米

　　●杭州（10月31日）

　　符合規(guī)定的開放式風(fēng)雨連廊不計(jì)容且不計(jì)建筑密度

　　符合要求的陽臺(tái)容積率計(jì)算規(guī)則調(diào)整為按照陽臺(tái)水平投影的1/2計(jì)算容積率

　　●廣州（11月9日）

　　風(fēng)雨連廊、景觀亭廊以及公共空間的配套，都不用計(jì)入小區(qū)的容積率

　　●北京（11月22日）

　　架空層作為居民公共活動(dòng)空間，建筑面積結(jié)合規(guī)劃方案合理確定，不計(jì)入地塊容積率。

　　當(dāng)風(fēng)雨連廊為不封閉的建筑空間時(shí)，其建筑面積可不計(jì)入用地容積率。

　　信息來源：億翰智庫