艱難博弈，慢慢上岸。

潮汕地產(chǎn)大佬紀(jì)海鵬，來(lái)到債務(wù)重組的關(guān)鍵時(shí)刻。

3月17日，龍光控股向投資人發(fā)布定向公告，披露其境內(nèi)債務(wù)重組方案，涉及債務(wù)共計(jì)21筆，本金余額合計(jì)220億。

相比3年前的展期方案，二次重組以削債為主，其中現(xiàn)金兌付選項(xiàng)，削債比例最高達(dá)85%。這也加大了與債權(quán)人的談判難度。

正式方案推出之前，紀(jì)海鵬團(tuán)隊(duì)征求條款意見(jiàn)時(shí)，遭到部分債權(quán)人的公開(kāi)反對(duì)。

這位地產(chǎn)大亨，已在脫困之路上努力3年。眼下，他到了一個(gè)新關(guān)隘，仍需艱難博弈。

一旦順利完成，紀(jì)海鵬預(yù)計(jì)將重組境內(nèi)、境外債務(wù)合計(jì)約800億，有機(jī)會(huì)帶領(lǐng)2200億資產(chǎn)的龍光，走出債務(wù)泥淖，慢慢上岸。

1

組合套餐

紀(jì)海鵬掌舵的龍光，這次化債力度不小。

2022年，他本已推動(dòng)債務(wù)通過(guò)展期，整體延后3-4年。可惜，銷(xiāo)售回款不佳，后期兌付難以保證。

2024年7月，紀(jì)海鵬團(tuán)隊(duì)為21筆境內(nèi)債券，再次尋求10個(gè)月的寬限期，準(zhǔn)備形成一攬子重組方案。

紀(jì)海鵬來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)

一位業(yè)內(nèi)人士向《21CBR》記者表示，前有融創(chuàng)打樣，國(guó)內(nèi)房企的方案多是參考前者，進(jìn)行“套餐式”組合。

在最新出爐的方案，紀(jì)海鵬給出五大選項(xiàng)：折價(jià)購(gòu)回、資產(chǎn)抵債、債轉(zhuǎn)股、特定資產(chǎn)和全額展期留債。

其中現(xiàn)金兌付選項(xiàng)，以債券面值15%的價(jià)格折價(jià)購(gòu)回，相當(dāng)于借1萬(wàn)，收回1500元，額度只有5個(gè)億；若全額留債，則展期延至9.5年，利息調(diào)整為1%，自第5年期末開(kāi)始分期兌付。

較特別的是，紀(jì)海鵬本次還推出“資產(chǎn)抵債”方案，其有實(shí)物資產(chǎn)抵債、財(cái)產(chǎn)權(quán)信托份額抵債兩種模式。

投資人按每100元債券面值，可申報(bào)登記25元價(jià)值的實(shí)物資產(chǎn)，以債券份額直接兌換實(shí)物資產(chǎn)；

或者，同樣100元面值，可申報(bào)登記30份信托份額，以此享有多項(xiàng)資產(chǎn)的收益權(quán)，信托期限預(yù)計(jì)第3-5年分配資金。

此外，紀(jì)海鵬提供一個(gè)“特定資產(chǎn)”選項(xiàng)，每100元債券面值可申報(bào)登記100份信托份額。

龍光藍(lán)鯨世界購(gòu)物中心

其團(tuán)隊(duì)擬依托上海一商業(yè)項(xiàng)目，通過(guò)設(shè)立信托等合法方式，讓債券持有人享有該項(xiàng)目的收益權(quán)，信托期限預(yù)計(jì)為15年，直接依靠項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流受償。

資料顯示，該商業(yè)項(xiàng)目總建筑面積達(dá)13萬(wàn)平方米。

《21CBR》記者經(jīng)過(guò)查證，該項(xiàng)目大概率為龍光藍(lán)鯨世界購(gòu)物中心，為上海臨港已知規(guī)模最大的商業(yè)中心，正待開(kāi)業(yè)。

有知情人透露，初步溝通中，債權(quán)人整體反饋較為積極，認(rèn)為方案具有較高的可行性和可操作性。

2

尋求諒解

新的方案下，紀(jì)海鵬遭遇到一定阻力。

根據(jù)龍光給出的建議，折價(jià)購(gòu)回、債轉(zhuǎn)股選項(xiàng)、資產(chǎn)抵債選項(xiàng)，在未來(lái)一年的回收率為15%-25%，而第一類(lèi)信托份額在未來(lái)3-5年的回收率為26%-30%。

對(duì)當(dāng)初全額給出資金的債權(quán)人而言，100塊的本金，只能拿回15-25塊，折損大半，其承擔(dān)的損失巨大。

確實(shí)有債權(quán)人，公開(kāi)向紀(jì)海鵬團(tuán)隊(duì)表達(dá)異議，凸顯債務(wù)談判的復(fù)雜性。

3月9日，上海匯牛私募基金發(fā)布《致龍光集團(tuán)AB組債權(quán)人的一封信》，質(zhì)疑“公司企圖僅以少部分資產(chǎn)按較大的債權(quán)折扣率清償，釋放大量增信項(xiàng)目回表內(nèi)?！?/p>

“個(gè)別投資人說(shuō)的不實(shí)，議案里有相關(guān)內(nèi)容可以證明。”有知情人士回復(fù)記者。

匯牛私募基金成立于2014年，注冊(cè)資本1000萬(wàn)元。

《21CBR》記者聯(lián)系匯牛方求證詳細(xì)信息，其負(fù)責(zé)人解釋，他們無(wú)法接受的是，作為一個(gè)有財(cái)產(chǎn)抵押的債權(quán)，憑什么只有不到30%的回收率？

據(jù)匯牛的說(shuō)法，在首次方案中，龍光為AB組債券陸續(xù)增加15項(xiàng)商辦及住宅類(lèi)增信資產(chǎn)，共計(jì)估值160.2億元，并抵押給受托管理人。

“哪怕以遠(yuǎn)低于評(píng)估值的價(jià)值變現(xiàn)資產(chǎn)，也能較快速度回流30元以上的對(duì)應(yīng)本金?！?/p>

匯牛私募基金在公開(kāi)信中稱，有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)清償率不應(yīng)低于財(cái)產(chǎn)擔(dān)保物的價(jià)值，其計(jì)劃發(fā)起議案召集持有人會(huì)議。

“在這樣環(huán)境下，承受虧損是合理的，但也要考慮合理的程度。”該負(fù)責(zé)人向《21CBR》記者表示。

記者了解到，龍光方面已在爭(zhēng)取得到匯?；鹨环嚼斫?，雙方正在尋求和解。若彼此達(dá)成一致，將有助于紀(jì)海鵬推進(jìn)此次境內(nèi)債重組。

值得關(guān)注的是，龍光此次重組，確實(shí)籌集額外的現(xiàn)金資源、股票資源加入到方案，這對(duì)困難重重的房企而言十分不易。有債權(quán)人認(rèn)為，這體現(xiàn)了龍光化債的誠(chéng)意。

3

輕裝上陣

紀(jì)海鵬團(tuán)隊(duì)稍感寬心的是，其境外債重組臨近落定。

2月最新公告披露，其境外債權(quán)人支持率已達(dá)80.8%，只待香港法院批準(zhǔn)，距離成功僅一步之遙。

龍光的境外債總額約80.38億美元，紀(jì)海鵬向債權(quán)人提出“現(xiàn)金收購(gòu)+短期票據(jù)+可轉(zhuǎn)債+長(zhǎng)期票據(jù)”組合方案。

據(jù)此方案，龍光預(yù)計(jì)留債額約為24.19億美元，整體削債比例達(dá)到7成。

若境內(nèi)債的削減比例，也按照7成計(jì)，兩次重組，紀(jì)氏削債的總規(guī)模，高達(dá)560元億左右，這將大幅減輕龍光的壓力。

截至2024年中，龍光集團(tuán)總資產(chǎn)2264.9億元，凈資產(chǎn)為305億元，若債務(wù)直降500多億元，凈資產(chǎn)將大為增厚，利于提振各方信心，推動(dòng)業(yè)務(wù)復(fù)蘇。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水也向《21CBR》記者提到，大規(guī)模削減債務(wù)，可改善房企資產(chǎn)負(fù)債表，輕裝上陣。

紀(jì)海鵬手頭仍有大量?jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)，如香港豪宅凱玥項(xiàng)目，其由龍光與合景泰富聯(lián)合開(kāi)發(fā)，貨值超300億人民幣，已是現(xiàn)房狀態(tài)。

項(xiàng)目累計(jì)共有295套，據(jù)悉累計(jì)賣(mài)出50余套，若凱玥去化順利，單單一個(gè)項(xiàng)目就能幫紀(jì)氏回籠百億級(jí)資金。

刻下的困難在于，龍光不單債務(wù)沉重，銷(xiāo)售也確實(shí)慘淡。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2024年僅為84.3億元，同比下降超五成，今年1-2月，只賣(mài)了10億元。

目前龍光主要靠賣(mài)存貨回款，核心三大市場(chǎng)是在大灣區(qū)、長(zhǎng)三角、西南區(qū)域。

于紀(jì)海鵬而言，要盡快上岸，與債權(quán)人達(dá)成和解，修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表只是第一步，后續(xù)，還得等待大市的回暖。

圖片來(lái)源：龍光集團(tuán)，除標(biāo)注外