□ 姚玲珍 張 莉

□ 房地產發(fā)展新模式是面向高質量發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展要求的系統性改革與創(chuàng)新，以“房住不炒”為基本原則，實現行業(yè)發(fā)展理念和運行機制的根本轉變，旨在通過優(yōu)化資源配置、重塑增長邏輯，推動行業(yè)從規(guī)模擴張向質量提升轉型，從短期逐利向長期價值創(chuàng)造轉型，從粗放發(fā)展向精細化、專業(yè)化、綠色化發(fā)展轉型，構建市場供需動態(tài)平衡、行業(yè)運行安全穩(wěn)健、居住品質持續(xù)提升的長效機制。房地產發(fā)展新模式涵蓋制度模式和企業(yè)模式兩大維度

□ 制度模式方面：一是優(yōu)化要素配置，城際人地掛鉤，城內職住平衡；二是推動租購并舉，市場與保障統籌，補齊租賃短板；三是提升住房品質，增量提質增效，存量煥新賦能；四是完善調控機制，激活居民需求，化解企業(yè)風險

□ 企業(yè)模式方面：一是模式重構，輕重并舉，優(yōu)化企業(yè)資產結構；二是產品創(chuàng)新，新舊結合，驅動居住品質升級；三是服務升維，資源整合，構建全場景生活生態(tài)；四是科技賦能，數字化轉型，重塑企業(yè)競爭力

2024年，穩(wěn)樓市政策頻頻出臺，力度和密度空前，據中指研究院統計，各地出臺房地產調控政策超800次，涵蓋需求端調減限制性措施、加大稅費優(yōu)惠力度、降低首付比例和房貸利率，以及供給端房企紓困、存量房收儲、住房標準升級等。住房市場下行趨勢有所緩解，并呈現出局部回暖跡象，四季度部分核心城市交易量呈現翹尾行情。2025年一季度，房價趨穩(wěn)城市增多，一線城市“地王”重現，為房地產市場企穩(wěn)奠定了基礎，但仍需“持續(xù)用力推動”，以鞏固向好態(tài)勢。

高頻次政策調整能短期熨平市場波動，但長期來看，在人口結構老齡化與住房需求品質化的雙重變局下，加快構建房地產發(fā)展新模式，推動行業(yè)從“危機應對型”政策依賴轉向“系統治理型”長效機制建設，既是破解供需結構性矛盾的治本之策，也是推動行業(yè)轉型升級的必由之路，更是促進經濟高質量發(fā)展、滿足人民美好生活需要的關鍵之舉。

一、房地產發(fā)展新模式的核心內涵

房地產發(fā)展新模式是面向高質量發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展要求的系統性改革與創(chuàng)新，以“房住不炒”為基本原則，實現行業(yè)發(fā)展理念和運行機制的根本轉變。新發(fā)展模式旨在通過優(yōu)化資源配置、重塑增長邏輯，推動行業(yè)從規(guī)模擴張向質量提升轉型，從短期逐利向長期價值創(chuàng)造轉型，從粗放發(fā)展向精細化、專業(yè)化、綠色化發(fā)展轉型，構建市場供需動態(tài)平衡、行業(yè)運行安全穩(wěn)健、居住品質持續(xù)提升的長效機制。

房地產發(fā)展新模式涵蓋制度模式和企業(yè)模式兩大維度。在制度層面，改革須依托制度創(chuàng)新與政策協同，強化土地、金融、財稅等關鍵政策工具的統籌運用，完善基礎性制度，健全市場調節(jié)機制，強化風險防控與監(jiān)管能力，推動市場運行更加公平、透明與高效。在企業(yè)層面，房地產企業(yè)作為主要的住房供給主體，應主動探索數字化、智能化和綠色化發(fā)展路徑，全面提升產品品質與服務水平，以更好地滿足居民不斷升級的個性化和多元化需求。與此同時，金融機構須主動適應住房制度和市場格局的演進，優(yōu)化信貸結構和融資服務，為房地產市場與實體經濟的良性互動提供堅實支撐。

二、房地產發(fā)展新模式亟待解決的問題

1.平衡“密”與“疏”

城鎮(zhèn)化初期“住有所居”的需求已基本滿足，但住房空間分布失衡、供需錯配問題依然突出，其根源在于土地要素配置制度尚未完善，導致土地供給與市場需求以及人口增減之間呈現錯配，而且零星低效用地缺乏再利用激勵機制。國家統計局數據顯示，截至2024年末，我國常住人口城鎮(zhèn)化率達67%，進入城鎮(zhèn)化中后期，特大城市和都市圈仍持續(xù)吸引人口流入，而中小城市則面臨“收縮型城市”風險。一線城市由于嚴格的建設用地規(guī)模管控，其建成區(qū)用地與人口增長率的比值顯著低于其他國際大都市；而中小城市尤其是西部中小城市，則因土地擴張超過人口增長速度，出現供過于求現象，引發(fā)高空置率與庫存積壓問題。貝殼研究院《2022年中國主要城市住房空置率調查報告》顯示，一、二、三線城市空置率分別為7%、12%和16%。與此同時，城市內部因產業(yè)與經濟活動的集聚以及住宅外延式擴張，職住分離問題日益嚴重，導致“中心—郊區(qū)潮汐式”長距離通勤與大城市病現象。此外，住房空間結構不匹配問題在保障房中也逐漸顯現，部分地區(qū)保障房供給充裕，但有效需求不足，空置率居高不下。要實現住房市場均衡發(fā)展，必須強化城市規(guī)劃與住房市場的協調調控，通過優(yōu)化土地資源配置，切實化解大中小城市間以及城市內部住房供需的結構性矛盾。

2.統籌“租”與“購”

房地產市場長期“重購輕租”，城鎮(zhèn)家庭住房自有化率已超過七成，租賃市場則面臨租金回報率低和機構化租賃占比低的“雙低”困境。隨著人口數量結構變化、“Z世代”思想觀念轉變，住房自有已不再是普遍的需求目標。第七次人口普查結果顯示，截至2020年底，我國人戶分離人口約4.9億，較2010年增長88.5%?！?021中國城市租住生活藍皮書》預測，2030年租房人口將達到2.6億，住房租賃市場規(guī)模近10萬億元。同時，近3年住房價格的深度回調顯著扭轉了居民的房價上漲預期，鑒于不高的租售比，“買不如租”的觀念日益普遍。這些因素都顯著推升了住房租賃需求。盡管租賃市場的房源總量充足，但青年租房群體偏好的靠近就業(yè)地的小戶型、高品質房源卻非常有限，租賃住房的裝修和維護狀況都普遍遜色于自有住房。此外，前幾年長租公寓企業(yè)違約暴雷事件對住房租賃市場信心的影響尚存。2021年以來，政府通過推出保障性租賃住房（簡稱“保租房”），在一定程度上彌補了住房租賃市場的短板，但在房源籌措持續(xù)性、成本收益平衡性、供需空間匹配性、客戶黏性等方面依然存在諸多挑戰(zhàn)，規(guī)劃與建設的科學性和合理性有待提升。

3.兼顧“新”與“舊”

住房市場已逐步進入存量時代。二手房成交占比顯著提升，主導地位漸顯。中指研究院數據顯示，2024年30個重點城市中，二手房成交量占總成交量的比重已達62.3%。存量時代居民對住房的核心訴求從“憂居”轉向“優(yōu)居”，如何提升住房供給的有效性和質量成為住房政策關注的焦點，如何在產品定位、設計、功能等方面進行創(chuàng)新以適應多元化住房需求，也直接關系到企業(yè)的生存和發(fā)展。一方面，新建住宅的設計與建造標準有待提高，尤其是2016年以來部分城市實行的新房限價政策，導致很多項目出現“降標減配”現象。另一方面，老舊住宅的整修改造任重道遠，第七次人口普查數據顯示，目前家庭戶住房中有47.5%建于1999年以前。隨著房齡增長，安全隱患日漸凸顯。同時，人口老齡化進程加快以及“9073”的養(yǎng)老格局（即90%的老年人居家養(yǎng)老、7%依托社區(qū)養(yǎng)老、3%入住機構養(yǎng)老）對存量住房的適老化改造提出了挑戰(zhàn)。推動新建與舊改同步發(fā)力成為當務之急，既要通過技術創(chuàng)新和標準提升保障新房質量，也要探索舊房改造與城市更新的多元化路徑，避免簡單的拆舊立新、以新飾舊，以實現住房品質和功能的全面升級。

4.協調“輕”與“重”

在房地產市場深度調整與經濟結構轉型的大背景下，以“高杠桿、高負債、高風險”為特征的重資產模式日益成為制約企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的突出掣肘，不僅導致房地產企業(yè)自身巨大的資金和運營壓力，也在一定程度上造成全社會系統性金融風險累積。隨著行業(yè)整體規(guī)模見頂，開發(fā)利潤持續(xù)攤薄，房地產企業(yè)亟須從增量擴張轉向存量運營，加快由重資產開發(fā)向以管理服務為核心的輕資產運營模式轉型。需要說明的是，“輕”與“重”并非對立，而是相輔相成、相互轉換的兩種運營模式。企業(yè)在風險可控的前提下，應通過優(yōu)化資產結構、提升運營效率，實現資源的靈活配置與高效利用。推動“輕”與“重”的有機融合，不僅有助于降低杠桿水平和分散經營風險，還可增強對上下游產業(yè)鏈的整合能力，培育新的利潤增長點，從而整體提升房地產行業(yè)的競爭力與可持續(xù)發(fā)展能力。

三、構建房地產業(yè)新發(fā)展模式的對策建議

1.制度模式：構建供需適配的長效機制，促進市場持續(xù)健康發(fā)展

當前，住房制度正經歷從“短期調控”向“長效機制”的深刻變革，亟待構建符合當前市場供需現狀及發(fā)展階段特征的制度體系，為房地產市場的穩(wěn)健運行提供持久動力。

1.1 優(yōu)化要素配置：城際人地掛鉤，城內職住平衡

一是存量梳理與收儲調控。全面盤點存量住房資源，借助遙感監(jiān)測、地理信息、大數據、物聯網等新興技術，實現住房和人口的多源數據聯動，精準識別供需失衡區(qū)域，通過對存量商品房的收儲調控，化解過剩庫存，推動供需平衡，提振樓市信心，化解市場風險。盤活存量用地，鼓勵原物業(yè)權利人出租閑置土地，對于零星低效用地，允許集中更新改造和權屬合并變更登記。探索土地使用權出讓制度、續(xù)期制度與房地產稅收制度之間的聯動創(chuàng)新。

二是構建“人、房、地、錢”四要素聯動機制，建立以需求定供給、以效益定供給的城市建設用地供應機制，從根本上消除因要素錯配引發(fā)的供需失衡與房價收入失衡問題。突破行政壁壘限制，統籌都市圈土地規(guī)劃與空間布局，允許“地隨人動”，根據人口流動趨勢動態(tài)調整土地供應，具體措施包括：推行新增常住人口與土地供應掛鉤、跨省耕地占補平衡及城鄉(xiāng)用地增減掛鉤；增加都市圈核心城市建設用地，放寬容積率管制，提高土地開發(fā)強度，低能級城市則優(yōu)先消化庫存，允許建設用地指標短缺城市與過剩城市之間依法進行跨地區(qū)流轉交易。同時，通過區(qū)域間財政轉移支付、虛化戶籍及公共服務一體化（涵蓋公積金、教育、醫(yī)療等），促進區(qū)域協調發(fā)展。

三是在城市內綜合運用近域型職住匹配與軌道型職住匹配策略，將產業(yè)用地與住房用地捆綁開發(fā)，促進產城融合；沿軌道交通走廊（如地鐵、城際鐵路）實現高強度土地開發(fā)，切實緩解城市內部“職住分離”問題。

1.2 推動租購并舉：市場與保障統籌，補齊租賃短板

租購并舉是制度創(chuàng)新的重要方向。應通過優(yōu)化租賃市場政策、加大保障性住房供給，滿足多層次、多樣化的住房需求，形成租購并舉的住房消費新格局，并引導居民形成先租后買、先舊后新、先小后大的梯次消費理念。

須健全住房租賃法規(guī)制度體系，保障承租人的合法權益，確保包括教育等公共服務在內的“租購同權”落到實處。

優(yōu)化市場性與保障性租賃供給。對于市場化租賃，探索租賃住房用地年租制，并依托租賃住房資產或現金流，支持發(fā)行房地產投資信托基金（REITs）和資產證券化產品（ABS）進行直接融資。對于保障性租賃，建立動態(tài)監(jiān)測機制，及時掌握租賃市場的供需變化，優(yōu)化保租房供應的數量、結構與時點。

調整實物配租與貨幣補貼比例：一方面，通過住房券支持保障對象選擇市場化租賃房源，定期發(fā)布公平市場租金，將補貼標準與家庭收入和市場租金掛鉤進行動態(tài)調整；另一方面，實物配租側重盤活存量，在住房供給過剩區(qū)域暫停新建保租房，收購存量商品房用作保租房，并堅持“?；尽倍ㄎ?，限定保租房的設施設備與裝修標準，側重以“一張床”和“一間房”形式的房源彌補市場空缺，避免保租房供給對商品住房的租金和價格造成負面沖擊。

避免一刀切式地發(fā)展租賃住房，確保被保障對象擁有租購自主選擇權，盡可能滿足產權需求，在綜合考慮各地居民實際需求、財政支付能力、建設運營維護成本的基礎上，由城市政府自主確定配租與配售的供給比例，建立科學合理的保障性住房供應體系。

1.3 提升住房品質：增量提質增效，存量煥新賦能

一是全鏈條標準制定與質量監(jiān)管。從用地審批、規(guī)劃設計、施工建造到物業(yè)運維，應制訂“安全、舒適、綠色、智能”的全鏈條“好房子”標準規(guī)范，加強質量監(jiān)管，確保各環(huán)節(jié)嚴控品質關。

二是深化預售制度改革與現房銷售激勵。通過融資、稅費、拿地等環(huán)節(jié)設立激勵機制，推動現房銷售，緩解住房質量信息不對稱問題。

三是推動高品質住宅適度溢價機制。新房限價政策應逐步退出，對于高品質住宅（例如綠色建筑、裝配式建筑、超低能耗建筑等）給予適當的價格上浮空間，允許其享有合理溢價以彌補增量成本，促進產品升級和高質量發(fā)展。

四是完善老舊住宅管理機制。加快建立房屋體檢、養(yǎng)老金、保險等制度，從事后補救轉為事前預防，全面提升存量住房的安全性與居住品質。實現房屋養(yǎng)老金使用透明化，提升居民的獲得感和配合度。

五是“留改拆”決策科學化，通過城市更新激活存量價值。針對房齡較長、存在安全隱患的老公房，應在改造前嚴格開展建筑結構可靠性鑒定。對于不具備改造條件或改造投入過高的項目，須納入動拆遷范圍，避免因循守舊。同時，對于滿足安全性要求的老舊住宅，可通過“貼擴建”等方式提升改造尺度，著力解決居民的“急難愁盼”問題，并特別關注老年群體居住的老舊住宅的適老化改造問題，從根本上解決安全隱患和功能適應問題。

1.4 完善調控機制：激活居民需求，化解企業(yè)風險

因城施策構建市場化、法治化的調控體系。應由事后調控為主轉向預期調控為主，調減限制性措施，轉向以金融、財稅為主要工具的調控制度。要注重調控政策的事前評估和事后效果評價，提高政策的科學性和前瞻性。

在需求側，可采取的措施包括：通過住房抵押貸款利率優(yōu)惠、實際利息支出抵扣個稅等措施，有效緩解城鎮(zhèn)居民的房貸債務負擔，推行“滿足剛需、支持改善、遏制投機”的差別化信貸政策；拓寬公積金使用范圍，允許提取異地家庭成員公積金購房，建立統一高效的住房領域政策性金融體系；因時因地靈活調整交易環(huán)節(jié)稅收，降低交易摩擦，提高住房配置效率。

在供給側，可采取的措施包括：完善與房地產發(fā)展新模式相適應的投融資制度，改變過去以增量開發(fā)和銷售市場為主的金融支持體系，加大對存量改造和租賃市場的支持力度，降低經營性物業(yè)貸款的融資成本，通過信貸優(yōu)惠激勵房地產企業(yè)在產品研發(fā)和業(yè)務模式轉型方面進行探索；通過引入政策性保險、壓實資金托管銀行責任，保障資金用于住房開發(fā)建設的同時，有效提升資金使用效率；加快發(fā)展REITs、優(yōu)化股權私募及上市條件，拓寬房地產企業(yè)權益融資渠道；適度降低開發(fā)與交易環(huán)節(jié)稅負，例如降低土地增值稅稅率，從而提高房地產企業(yè)的資金周轉能力和高品質住宅產品開發(fā)的積極性；通過對企業(yè)持有運營房產期間的稅收優(yōu)惠，鼓勵企業(yè)向全周期資產管理轉型。

2.企業(yè)模式：構建全周期價值體系，重塑核心競爭力

房地產企業(yè)須在空間價值再造中挖掘新的增長動能，向高技術、高品質、高效益的“新三高”轉型，重構價值創(chuàng)造邏輯。具體而言，要從依賴土地增值套利轉向依托持續(xù)服務增值，從單純的規(guī)模擴張轉向品質深耕，從資本驅動轉向專業(yè)能力引領，從零和競爭轉向共生協作，從而打造穿越經濟周期的核心競爭力。這一模式變革既是行業(yè)風險出清的必然選擇，也是市場需求升級與產業(yè)結構進化的共同要求。

2.1 模式重構：輕重并舉，優(yōu)化企業(yè)資產結構

房地產企業(yè)應突破單一開發(fā)銷售模式，向全產業(yè)鏈延伸，涵蓋物業(yè)服務、社區(qū)運營、資產管理等多元化綜合服務，構建“開發(fā)—運營—資管”的全周期、輕重并舉的價值閉環(huán)。一方面，在核心區(qū)位或具有較高價值潛力的項目上，采用“持有運營+價值提升”的重資產策略獲取增值收益。另一方面，在項目代建、商業(yè)運營、產業(yè)園區(qū)開發(fā)和養(yǎng)老地產運營等細分領域，依托長期積累的資源和能力，積極探索實踐專業(yè)化、精細化的輕資產模式，擴大品牌影響力、降低負債水平。前端以代建、小股操盤等輕資產模式進行專業(yè)能力輸出，實現高品質住宅建造技術的系統化整合，從對內產品賦能轉向對外輸出服務；中端則通過智慧物業(yè)、社區(qū)商業(yè)運營穩(wěn)定現金流；后端則借助REITs等金融工具實現資本循環(huán)與長期持有增值。從而在總體上形成短期開發(fā)回款、中期運營增值、長期資本溢價相結合的收益組合，既保障財務安全，又激發(fā)持續(xù)增長的內生動能。

2.2 產品創(chuàng)新：新舊結合，驅動居住品質升級

企業(yè)亟須建立“增量提質+存量煥新”的復合產品體系，滿足存量時代的居住品質提升需求。

在增量供給方面，企業(yè)應聚焦綠色健康住宅、智慧社區(qū)及適老化建筑，將智能建造、裝配式工藝等技術與ESG理念深度融入產品研發(fā)，打造安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，不僅滿足居民從“住有所居”到“住有宜居”的升級需求，提升住房品質和使用體驗，也使智能化和綠色化成為產品核心競爭力。具體來看：首先，依托物聯網與人工智能融合打造全智能樓宇系統，通過廣泛布設傳感器和執(zhí)行器，實時感知并響應住戶需求，實現樓宇各系統間的高效協同，構成一個有機智能生態(tài)。其次，基于近20年的“綠色建筑評價”實踐，遴選更加成本有效的設計方案、技術與設備等，切實提升居民的舒適健康水平，同時提高建筑能效，降低建筑全生命周期的溫室氣體和污染物排放。

在存量改造方面，打造涵蓋老舊小區(qū)改造、商業(yè)與工業(yè)建筑更新的城市更新產品線，探索功能置換、業(yè)態(tài)融合、文化賦能的多元更新范式，重塑舊空間價值，實現資產的長期價值創(chuàng)造。為了把更新改造方案做好做透，須通過走訪調研、入戶溝通、深度訪談、行為習慣研究等方式，充分聽取居民的改造需求。同時，探索成本效益更高的更新改造措施，拓寬增量收益的來源渠道，實現更新改造項目的微利可持續(xù)。

2.3 服務升維：資源整合，構建全場景生活生態(tài)

將空間服務與內容運營深度融合，從傳統物理空間建設者向美好生活場景設計師轉變，提升服務收入比重，進而優(yōu)化盈利結構、增強抗周期韌性。

一是整合資源、延伸物業(yè)服務鏈條。結合“15分鐘生活服務圈”理念，橫向整合教育、醫(yī)療、文旅、養(yǎng)老、托幼等產業(yè)資源，將便民服務引入社區(qū)，打造覆蓋全生命周期的社區(qū)生態(tài)服務平臺，形成多元聯動、互促共生的服務網絡。

二是依托用戶數據實現精準需求畫像驅動的個性化服務供給。借助大數據與用戶畫像技術，深度挖掘居民家庭的多元化需求，利用內容營銷和社交媒體廣告構建數字化營銷體系，精準觸達目標客戶群，為社區(qū)居民提供持續(xù)、高效的綜合服務，實現服務個性化與精細化運營。

2.4 科技賦能：數字化轉型，重塑企業(yè)競爭力

隨著房地產行業(yè)從勞動密集型向技術密集型轉變，數字化和智能化成為重塑企業(yè)核心競爭力的重要抓手。

一是設計階段的數據驅動與產品優(yōu)化。基于住房銷售環(huán)節(jié)積累的海量用戶行為數據，運用大數據分析和人工智能算法，識別居民偏好和需求痛點，為產品設計提供科學依據，提升產品的適配性和競爭力。

二是建造階段的智能建造與效率提升。大力推廣智能建造，以機器人替代“危、繁、臟、重”人工作業(yè)，提高建造效率和質量，降低人工成本和安全風險，推動建筑生產方式轉型升級。

三是運維階段的智慧運營與服務升級。引入前沿科技和智能管理手段，例如：通過物聯網技術實現對社區(qū)內設備設施的實時監(jiān)測和遠程控制，及時發(fā)現和處理設備故障，提高設備運行效率和可靠性；利用人工智能算法優(yōu)化能源管理和安防預警系統，實現能源的合理配置和安全風險預警，提高社區(qū)的運營效率和安全性。同時，通過不斷積累用戶數據，為服務優(yōu)化提供反饋支撐，不僅顯著提升資產運營效率，還催生全新商業(yè)模式和盈利機會，使企業(yè)生產更專業(yè)、財務更穩(wěn)健、客戶黏性更強。

構建房地產發(fā)展新模式并非一蹴而就，而是系統性、漸進式的制度重構，不僅是行業(yè)自身的深刻變革，也是支撐經濟社會高質量發(fā)展的重要基石。未來，行業(yè)須在政策引導下，以人本化、品質化、可持續(xù)化為核心，實現從量到質的跨越。在這個過程中，要堅持穩(wěn)中求進、以進促穩(wěn)的原則，推動新模式的平穩(wěn)過渡。唯有通過制度創(chuàng)新、模式轉型與多方協作，才能推動房地產行業(yè)逐步邁向市場穩(wěn)健、品質提升和民生改善的新階段，為經濟社會高質量發(fā)展提供有力支撐。

（姚玲珍系上海財經大學副校長、教授；張莉系上海財經大學公共經濟與管理學院助理教授）