摘要：寬窄巷子的上一任物業(yè)公司為中海物業(yè)，此次龍湖智創(chuàng)生活接手也意味著中海物業(yè)提前退出。

觀點(diǎn)指數(shù)(GDIRI)?近年來(lái)，隨著傳統(tǒng)物業(yè)市場(chǎng)迎來(lái)瓶頸期，以及政策對(duì)公共空間服務(wù)市場(chǎng)化改革的持續(xù)推進(jìn)，城市服務(wù)領(lǐng)域持續(xù)擴(kuò)容，已然成為物業(yè)等企業(yè)拓展的新藍(lán)海，不少企業(yè)紛紛升級(jí)定位，致力于成為城市空間綜合服務(wù)運(yùn)營(yíng)商。

從業(yè)務(wù)來(lái)看，一方面城市公共空間服務(wù)具有單個(gè)合同金額較高、服務(wù)周期長(zhǎng)，結(jié)算單位（政府/機(jī)構(gòu)）可信度高等特點(diǎn)；另一方面，物業(yè)服務(wù)與城市服務(wù)在服務(wù)內(nèi)容上高度重合，讓物業(yè)公司具備承接該類項(xiàng)目的天然優(yōu)勢(shì)。

而其中，頭部物企相較中小型物企更具優(yōu)勢(shì)，這不僅體現(xiàn)在其通常擁有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力、專業(yè)技術(shù)實(shí)力和品牌影響力，而且在政企及市場(chǎng)資源、資金儲(chǔ)備和數(shù)字化水平領(lǐng)域亦是如此。

作為龍湖旗下以先進(jìn)科技全面賦能物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營(yíng)的生活服務(wù)提供商，龍湖智創(chuàng)生活近年來(lái)加速了在城市空間服務(wù)領(lǐng)域的跑馬圈地，逐漸形成新的增長(zhǎng)引擎。

高能級(jí)城市跑馬圈地

4月30日消息，成都寬窄巷子歷史文化街區(qū)與龍湖智創(chuàng)生活共同宣布，龍湖智創(chuàng)生活將正式為其提供全方位的物業(yè)及配套服務(wù)，以科技與人文相結(jié)合的全新管理模式，提升街區(qū)品質(zhì)，優(yōu)化游客體驗(yàn)，共同打造城市文旅標(biāo)桿。

經(jīng)查詢，該項(xiàng)目為龍湖智創(chuàng)生活競(jìng)標(biāo)所得，四川省公共資源交易平臺(tái)的公告信息顯示，中標(biāo)候選人共有三個(gè)，評(píng)分從高到低分別為成都龍湖物業(yè)服務(wù)有限公司、綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司和成都文旅物業(yè)管理有限責(zé)任公司。最終，龍湖方面憑借在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的深耕以及“定制化、智能化”的核心優(yōu)勢(shì)，在競(jìng)爭(zhēng)者中脫穎而出，成為寬窄巷子的“新管家”，服務(wù)期為2025年至2028年。

值得一提的是，根據(jù)此前中標(biāo)信息，寬窄巷子的上一任物業(yè)公司為中海物業(yè)，其于2023年5月26日中標(biāo)，服務(wù)期是2023年至2026年，此次龍湖智創(chuàng)生活接手也意味著中海物業(yè)提前退出。

資料顯示，寬窄巷子位于成都青羊區(qū)，始建于清代，是成都文旅的“超級(jí)名片”，被譽(yù)為“老成都活態(tài)博物館”，亦成功入選國(guó)家文化產(chǎn)業(yè)示范基地和全國(guó)示范步行街。加之位于城市中心區(qū)，鄰近青羊?qū)m和杜甫草堂等景點(diǎn)的優(yōu)勢(shì)區(qū)位，使其成為最受國(guó)內(nèi)外游客青睞的景點(diǎn)之一，游客接待人數(shù)屢創(chuàng)新高，多次位列全省第一。日均客流量可達(dá)10萬(wàn)人次，高峰期可達(dá)20萬(wàn)人次，這也對(duì)物業(yè)服務(wù)提出了更高的要求。

龍湖智創(chuàng)生活稱，為此其專門(mén)制定了三級(jí)作業(yè)體系，將計(jì)劃和動(dòng)作拆解到“時(shí)日周月季”，針對(duì)項(xiàng)目情況建立管理機(jī)制，比如針對(duì)寬窄巷子客流量大、活動(dòng)頻繁，實(shí)行動(dòng)態(tài)資源調(diào)配與應(yīng)急響應(yīng)、人流管理及應(yīng)急管理等措施。

從服務(wù)經(jīng)驗(yàn)來(lái)講，龍湖智創(chuàng)生活是城市公共空間的資深入局者，近年來(lái)通過(guò)在高能級(jí)城市跑馬圈地，獲取了一些具備較高知名度的城市地標(biāo)和大型項(xiàng)目，并且與知名企業(yè)等建立了長(zhǎng)期合作。

其中在成都，龍湖智創(chuàng)生活截至2024年末為近200個(gè)項(xiàng)目提供服務(wù)、涉及住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、城市服務(wù)等10余個(gè)業(yè)態(tài)?，F(xiàn)如今已管理服務(wù)成都超30萬(wàn)業(yè)主與62個(gè)地標(biāo)項(xiàng)目，例如西南地區(qū)重要的交通樞紐、入川首站的“成都東站”；承載邛崍千年歷史文脈的“邛崍文脈坊”；被譽(yù)為“城市最美項(xiàng)鏈”的“城市綠道”等。

龍湖2024年報(bào)顯示，其物業(yè)管理板塊營(yíng)收114.2億元，同比增長(zhǎng)8%。截至2024年末龍湖智創(chuàng)生活已進(jìn)駐超100座城市，物業(yè)在管面積突破4.1億平方米，服務(wù)項(xiàng)目超200個(gè)，連續(xù)16年客戶滿意度超90%。服務(wù)的領(lǐng)域已經(jīng)涉及住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園、企業(yè)總部、城市服務(wù)等在內(nèi)的共13類業(yè)態(tài)，其中包括位于北京、上海、蘇州、西安、重慶等城市的諸多地標(biāo)性項(xiàng)目。

另外，其大客戶戰(zhàn)略也取得顯著成效，目前龍湖智創(chuàng)生活全國(guó)范圍有超過(guò)100個(gè)戰(zhàn)略合作伙伴，其中包括了小米、京東、華為、螞蟻、網(wǎng)易、上海虹橋機(jī)場(chǎng)等商企及城市公建領(lǐng)域的優(yōu)質(zhì)客戶。

全能型念想

2022新年伊始，龍湖向資本市場(chǎng)拋出了重磅消息，擬分拆全新品牌龍湖智創(chuàng)生活，于聯(lián)交所上市。

根據(jù)定位，龍湖智創(chuàng)生活融合集團(tuán)原有的智慧服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等航道的核心能力，明顯是想要對(duì)標(biāo)華潤(rùn)萬(wàn)象生活，因?yàn)榕c傳統(tǒng)住宅物企相比，含商管型物業(yè)公司毛利率更高，租金收益成長(zhǎng)性強(qiáng)，更受資本市場(chǎng)的青睞，相應(yīng)的估值、市盈率表現(xiàn)也便更好。

據(jù)彼時(shí)招股書(shū)，龍湖智創(chuàng)生活2021年前9月?tīng)I(yíng)收77.7億元，同比增長(zhǎng)81%；期內(nèi)凈利潤(rùn)11.3億元，同比增長(zhǎng)68.4%。貢獻(xiàn)主要來(lái)自兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，一是住宅及其他非商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)，2021年前9個(gè)月?tīng)I(yíng)收60.12億元，占比為77.4%；二是商業(yè)及物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)服務(wù)，同期營(yíng)收為17.59億元，占比為22.6%。

在計(jì)劃上市前夕，龍湖智創(chuàng)生活進(jìn)行了頻繁的收并購(gòu)，加速擴(kuò)張了管理規(guī)模。2021年內(nèi)收購(gòu)的物企就包括美好幸福物業(yè)、億達(dá)服務(wù)、楷林商務(wù)服務(wù)及九龍倉(cāng)旗下中國(guó)內(nèi)地部分物管企業(yè)。

截至2021年12月28日，龍湖智創(chuàng)生活物業(yè)管理服務(wù)合約面積及戰(zhàn)略合作面積約4.4億平方米，在管面積約2.54億平方米。同時(shí)，該公司亦向61個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù)，在管面積約為930萬(wàn)平方米（包括室外公共區(qū)域及停車區(qū)域），以及向180個(gè)寫(xiě)字樓及其他商業(yè)項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù)，總在管面積約為1580萬(wàn)平方米。

在城市空間服務(wù)領(lǐng)域，龍湖早在2018年便開(kāi)始了布局，當(dāng)時(shí)龍湖物業(yè)和重慶悅來(lái)投資集團(tuán)共同出資組建了全國(guó)首家以城市綜合管理服務(wù)為業(yè)務(wù)方向的公司——龍湖悅來(lái)城市管理有限公司，圍繞公眾和政府的服務(wù)需求，在城市物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)、市政基礎(chǔ)設(shè)施管理、園林養(yǎng)護(hù)、道路秩序管理、市容環(huán)衛(wèi)管理、突發(fā)事件管理、城市特色功能服務(wù)7大體系，提供64種城市服務(wù)。

2022年煥新后的龍湖智創(chuàng)生活，在“空間即服務(wù)”戰(zhàn)略指導(dǎo)下，明確不再局限于服務(wù)社區(qū)，而是逐漸走向更多元的城市空間。

細(xì)分業(yè)態(tài)來(lái)看，彼時(shí)龍湖智創(chuàng)生活在管項(xiàng)目以住宅為主，同時(shí)除了商業(yè)物業(yè)外，也已經(jīng)開(kāi)始擴(kuò)展服務(wù)業(yè)態(tài)，涉獵了辦公、產(chǎn)業(yè)、公共及其他設(shè)施管理。截至2021年9月30日，龍湖智創(chuàng)生活在管住宅建筑面積達(dá)到1.745億平方米，涉及80個(gè)城市的835個(gè)住宅社區(qū)；另外，辦公、產(chǎn)業(yè)、公共及其他設(shè)施等（如政府設(shè)施、學(xué)校、醫(yī)院及公園）的在管建筑面積大約為5320萬(wàn)平方米。

2023上半年，龍湖智創(chuàng)生活的物業(yè)管理便涵蓋住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園、企業(yè)總部、城市服務(wù)、醫(yī)院、公建場(chǎng)館、學(xué)校、交通場(chǎng)站、養(yǎng)老、文旅、酒店及長(zhǎng)租公寓等13類業(yè)態(tài)。其中，智慧城市逐漸成為新的增長(zhǎng)極。

期間，龍湖智創(chuàng)生活與貴州交通產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)簽約，為高速公路服務(wù)區(qū)提供專業(yè)服務(wù)，并與蘇州國(guó)資企業(yè)達(dá)成合作，在姑蘇古城的城市服務(wù)領(lǐng)域，向縱深發(fā)展。另外，在智慧城市空間，該公司還打造了智慧大腦“龍湖MetacityCIM”，賦能城市服務(wù)、民生服務(wù)、生態(tài)宜居、智慧交通、智慧政務(wù)等城市治理核心功能。

最新來(lái)看，龍湖智創(chuàng)生活希望憑借數(shù)字化、定制化核心優(yōu)勢(shì)，構(gòu)建起定制服務(wù)、能碳雙控、數(shù)智驅(qū)動(dòng)、全鏈運(yùn)營(yíng)四大差異化服務(wù)壁壘，轉(zhuǎn)身為全能型“城市服務(wù)商”。