來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)

　　本報(bào)記者 陳婷 趙毅 廣州報(bào)道

　　2024年以來(lái)，越來(lái)越多城市開始“卷”起得房率，即通過(guò)減少公攤、增加“贈(zèng)送”面積來(lái)提高項(xiàng)目的實(shí)得面積。近段時(shí)間，河北張家口、湖南衡陽(yáng)兩地發(fā)文，商品房銷售實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，“取消公攤”的話題再度引起廣泛討論。

　　在廣州，得房率“近100%”“達(dá)100%”乃至“超100%”正成為樓市吸睛的賣點(diǎn)。

　　“這是我從業(yè)以來(lái)看到得房率這么高的一個(gè)項(xiàng)目，確實(shí)夸張?！苯?，廣州房產(chǎn)中介魏強(qiáng)（化名）在向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者介紹一處待售樓盤時(shí)感慨道。接待記者的另一名房產(chǎn)中介羅陽(yáng)（化名）的從業(yè)時(shí)長(zhǎng)比魏強(qiáng)多出三年，他對(duì)前述項(xiàng)目得房率水平的訝異程度倒沒有那么強(qiáng)烈，但亦表示“很少見”。

　　上述中介口中所說(shuō)的項(xiàng)目即位于廣州南沙區(qū)的招商林嶼境，由招商蛇口（001979.SZ）開發(fā)。據(jù)開發(fā)商透露，該項(xiàng)目是廣州首個(gè)“超新規(guī)四代宅”，部分戶型的使用率超140%。這是目前公開信息中，廣州新盤得房率最高的項(xiàng)目。

　　招商蛇口廣州公司相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，招商林嶼境項(xiàng)目地塊的拿地條件本身具有“25%陽(yáng)臺(tái)率+40%空中花園占比”，才能做到得房率達(dá)140%，公司亦還有多個(gè)得房率超100%項(xiàng)目?！澳壳埃驹趶V州得房率超100%項(xiàng)目的銷售去化是達(dá)到預(yù)期的?！?/p>

　　“卷”得房率的開發(fā)商不只招商蛇口，今年10月，廣州地鐵集團(tuán)為旗下得房率超100%項(xiàng)目進(jìn)行了一波宣傳。對(duì)于這類產(chǎn)品的銷售情況及后續(xù)開發(fā)計(jì)劃，記者同步致函廣州地鐵集團(tuán)方面，但截至發(fā)稿未獲回應(yīng)。

　　有樓盤得房率達(dá)140%

　　“住在陽(yáng)臺(tái)、睡在飄窗”，業(yè)內(nèi)對(duì)高使用率戶型的居住感受如此形容道。

　　“得房率”原指套內(nèi)使用面積與產(chǎn)權(quán)建筑面積之比。但記者了解到，近期市場(chǎng)上所說(shuō)的“得房率”是指套內(nèi)使用面積加上“贈(zèng)送”的陽(yáng)臺(tái)、飄窗、花池等面積，再除以產(chǎn)權(quán)建筑面積得出的比例。

　　近段時(shí)間，廣州樓市出現(xiàn)一批超高得房率項(xiàng)目引起廣泛注意，其中最高140%得房率的樓盤甚是吸睛。

　　羅陽(yáng)告訴記者，招商林嶼境項(xiàng)目“贈(zèng)送”的面積比較多，且該項(xiàng)目的陽(yáng)臺(tái)報(bào)建達(dá)到25%，對(duì)比傳統(tǒng)戶型的陽(yáng)臺(tái)報(bào)建（15%）高出不少。羅陽(yáng)表示，花池與飄窗的面積不計(jì)入套內(nèi)使用面積，陽(yáng)臺(tái)面積只計(jì)入一半?！凹由稀谒拇≌母拍睿@種較為稀缺產(chǎn)品的開盤情況應(yīng)該火爆。”根據(jù)明源地產(chǎn)研究院，“第四代住宅”又稱為“城市森林花園住宅”或“垂直森林住宅”，是一種將地面庭院搬至高層建筑中的新型住宅模式。

　　記者近日在招商林嶼境項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看到，目前開放了售樓部以及82平方米、110平方米兩個(gè)戶型的樣板房，整體仍在施工中。

　　事實(shí)上，招商蛇口在今年9月才拿下招商林嶼境項(xiàng)目地塊，即南沙區(qū)橫瀝島2024NJY-3地塊，成交總價(jià)（也是底價(jià)）約10.18億元，成交樓面價(jià)為13057元/平方米，該地塊出讓面積約3.12萬(wàn)平方米，建筑面積約7.8萬(wàn)平方米，容積率為2.5。

　　根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，上述地塊項(xiàng)目鼓勵(lì)采用“大陽(yáng)臺(tái)”設(shè)計(jì)，“大陽(yáng)臺(tái)”住宅戶型滿足連續(xù)開敞率不低于40%的主景觀陽(yáng)臺(tái)不限制進(jìn)深，且半開敞空間水平投影面積之和不超過(guò)住宅套內(nèi)（含半開敞空間水平投影面積）建筑面積的25%的，按其水平投影面積一半計(jì)算容積率建筑面積；每戶可設(shè)計(jì)一個(gè)或多個(gè)戶屬空中花園，其水平投影面積小于等于住宅套內(nèi)（含計(jì)容半開敞空間水平投影面積）建筑面積的40%，且符合相關(guān)條件的戶屬空中花園不計(jì)入容積率，也不計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積。據(jù)悉，招商林嶼境項(xiàng)目共開發(fā)7棟住宅，分兩個(gè)地塊進(jìn)行建設(shè)。

　　為了解項(xiàng)目實(shí)際情況，記者聯(lián)系采訪招商蛇口方面。據(jù)招商蛇口廣州公司相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，招商林嶼境項(xiàng)目推出部分戶型超140%使用率，將空中挑高約6米戶屬空中花園融入每一個(gè)戶型，以“城市森林花園住宅”的理念引領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)綠色發(fā)展。“這類產(chǎn)品在設(shè)計(jì)和施工上也比較有難度，因?yàn)?米挑高的空中花園在設(shè)計(jì)上更考慮采光和隱私性，我們還在建筑品質(zhì)上嚴(yán)格把關(guān)，采用綠色環(huán)保材料?！鄙鲜鱿嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示。

　　廣州放寬計(jì)容標(biāo)準(zhǔn)

　　除了招商林嶼境，招商蛇口廣州公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，公司自“廣州新規(guī)”后的產(chǎn)品得房率都超100%，比如雍云邸、西派天河序。該相關(guān)負(fù)責(zé)人所說(shuō)的“廣州新規(guī)”是指2023年11月9日正式實(shí)施的《廣州市建筑工程容積率計(jì)算辦法》（以下簡(jiǎn)稱《容積率計(jì)算辦法》），也被市場(chǎng)稱為“超新規(guī)”。

　　去年，廣州市規(guī)劃和自然資源局對(duì)《廣州市規(guī)劃管理容積率指標(biāo)計(jì)算辦法》進(jìn)行修訂，形成《容積率計(jì)算辦法》。該文件規(guī)定，將住宅套內(nèi)半開敞空間半計(jì)容的比例由原不超過(guò)套內(nèi)建筑面積的15%放寬至20%，允許設(shè)置一個(gè)滿足連續(xù)開敞率不低于40%的主景觀陽(yáng)臺(tái)，不限制其進(jìn)深，高品質(zhì)住宅的上限還可適當(dāng)提高。套內(nèi)建筑面積超過(guò)144平方米的復(fù)式住宅，其客廳、起居室挑空部分層高基準(zhǔn)值由原6米放寬至7.2米。其中，半開敞空間指陽(yáng)臺(tái)、入戶花園或設(shè)備平臺(tái)等。

　　克而瑞分析指出，相比以套內(nèi)使用面積銷售，市面上出現(xiàn)的“高得房率”項(xiàng)目與城市土地供應(yīng)端的政策支持密不可分，即通過(guò)放寬計(jì)容標(biāo)準(zhǔn)提高實(shí)得率。

　　記者也注意到，新規(guī)為開發(fā)商留出了設(shè)計(jì)空間，廣州一批“超新規(guī)”地塊亦陸續(xù)面世。

　　據(jù)合富研究院統(tǒng)計(jì)，截至今年12月初，廣州已完成9宗“超新規(guī)”地塊的出讓。9月底，保利以總價(jià)約118億元競(jìng)得天河臨江大道北側(cè)AT080722地塊（南方面粉廠地塊），建設(shè)用地面積4.7萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積17.6萬(wàn)平方米，起拍總價(jià)約88.2億元，最終成交樓面價(jià)為66957元/平方米。廣州此前在土地推介會(huì)上曾明確前述地塊將作為試點(diǎn)，可將陽(yáng)臺(tái)占比擴(kuò)大到30%。彼時(shí)業(yè)內(nèi)認(rèn)為，該地塊未來(lái)打造的項(xiàng)目得房率最高或可達(dá)130%。

　　隨后，招商蛇口、越秀地產(chǎn)分別競(jìng)得招商林嶼境項(xiàng)目地塊、白云區(qū)怡新路以南AB3101046地塊，這兩宗地塊規(guī)劃的項(xiàng)目得房率均超120%。據(jù)廣州市規(guī)劃和自然資源局披露，拿地64天后（12月4日），越秀地產(chǎn)競(jìng)得的上述地塊項(xiàng)目已經(jīng)取得預(yù)售證，刷新廣州全市住宅項(xiàng)目新盤入市最快紀(jì)錄。該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，新項(xiàng)目的更快入市、更快銷售、更快資金回籠，有效縮短開發(fā)周期，對(duì)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)資金良性運(yùn)作及企業(yè)良性運(yùn)營(yíng)十分關(guān)鍵。

　　高得房率不等于高去化率

　　在政策推動(dòng)下，開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)轉(zhuǎn)向得房率，重點(diǎn)城市得房率“破百”正成為常態(tài)。

　　據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，今年上半年，全國(guó)主要城市超100%得房率的項(xiàng)目達(dá)70個(gè)，涉及廣州、西安、長(zhǎng)沙、成都、武漢等城市。其中，西安得房率領(lǐng)跑，占比達(dá)到30%，不少項(xiàng)目得房率甚至超過(guò)105%；廣州最早放寬計(jì)容標(biāo)準(zhǔn)，得房率超100%的項(xiàng)目近13個(gè)，占比接近兩成；長(zhǎng)沙、成都、珠海等城市新盤項(xiàng)目得房率甚至超過(guò)110%。

　　“這意味著高得房率將成為未來(lái)新房市場(chǎng)標(biāo)配?！笨硕鸱治鲋赋觯贿^(guò)，隨著高得房率項(xiàng)目增多，項(xiàng)目去化率也開始表現(xiàn)出明顯的差異?？硕鸾y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)得房率超100%項(xiàng)目中，整體去化率中位數(shù)僅54.9%，去化率超60%的不足半數(shù)，去化率超80%的只有18%。“目前行業(yè)處于下行期，疊加市場(chǎng)預(yù)期不足、購(gòu)買力有限等因素，同樣是高得房率的產(chǎn)品，入市更早的優(yōu)先搶占了市場(chǎng)，入市較晚的面臨更激烈的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)。隨著高得房率產(chǎn)品集中入市，競(jìng)爭(zhēng)或進(jìn)一步加劇?！?/p>

　　記者亦注意到，有不少購(gòu)房者對(duì)超高得房率的產(chǎn)品同樣存在顧慮。“這種陽(yáng)臺(tái)能封窗嗎？”“我有養(yǎng)貓，如果陽(yáng)臺(tái)不能封窗，就算得房率200%也不合適”“沒有私密性，光線差”……

　　與此同時(shí)，開發(fā)商“卷”得房率現(xiàn)象亦引起市場(chǎng)對(duì)住宅產(chǎn)品迭代的思考。

　　合富研究院指出，短短一年多，陽(yáng)臺(tái)占比、飄窗寬度、空中花園占比等條件快速放松，廣州住宅產(chǎn)品的整體得房率已經(jīng)從80%逐漸進(jìn)化超100%，個(gè)別項(xiàng)目已向125%、130%突破?！熬湍壳皥?zhí)行效果看，新規(guī)及超新規(guī)對(duì)市場(chǎng)影響持續(xù)加大，未來(lái)有望形成新的市場(chǎng)格局?！奔铀僮≌a(chǎn)品迭代，提升新房得房率使得戶型布局更合理、居住體驗(yàn)更舒適，利好新房置業(yè)者。與此同時(shí)，加大戶型“內(nèi)卷”，為房企帶來(lái)創(chuàng)新與挑戰(zhàn)，敢做第一個(gè)吃螃蟹的人更容易掌握主動(dòng)權(quán)。合富研究院亦指出，新規(guī)推動(dòng)戶型創(chuàng)新，也會(huì)給房企帶來(lái)更多設(shè)計(jì)施工的挑戰(zhàn)，比如陽(yáng)臺(tái)飄窗承重、飄窗有效利用及密封性、臥室大面積玻璃應(yīng)對(duì)極端天氣及私密性保障等問題。