來源：拾遺地

　　文/十一弟

　　湖南，不是一個盛產大型開發(fā)商的地方。

　　掰著手指頭數(shù)一下全國性房企，沒有一家出自湖南。

　　在省會長沙，哪怕樓市最瘋狂的時候，這里也被稱作是一個讓炒房客有去無回的城市。

　　2020年，全國房價一片大漲，很多城市的房地產調控壓力很大。

　　而長沙，卻被住建部樹立成了范本，將其在房地產市場的調控經(jīng)驗，向全國其他城市推廣。

　　當時，長沙的一系列調控政策，甚至還總結了一個專有名詞來指代——

　　長沙模式。

　　房價上漲壓力最大的深圳、東莞，都先后跑去長沙調研，學習長沙的調控經(jīng)驗。

　　2017年，長沙進入萬億GDP城市俱樂部。

　　到2020年，當?shù)胤績r的平均水平，仍然徘徊在萬元大關。

　　在房地產行業(yè)，有一個指標，用來衡量房價水平的高低——

　　房價收入比。

　　它的含義，是一套房子總價，與居民家庭年收入的比值。

　　這個指標越高，說明買房的難度越大。

　　有人做過統(tǒng)計，房價收入比最高的城市是深圳，高達35.2；房價收入比最低的城市是長沙，僅為6.4。

　　也就是說，在長沙，買下一套房，全家人需要奮斗打拼六年多時間。

　　邁入萬億GDP城市俱樂部之后，長沙就實施了嚴厲的樓市調控，堵死了炒房路。

　　2018年，長沙正式打響反炒房斗爭，對房地產市場矛盾，作了定性——

　　“當前的主要矛盾，不是供需矛盾，而是炒房與反炒房的重大斗爭?！?/p>

　　于是，長沙打出了一套調控組合拳——

　　限購、限地價、限房價、限離婚買房、土地拍賣熔斷、搖號等各種政策措施，陸續(xù)出臺。

　　長沙的房地產調控，有人稱之為最嚴調控。

　　2019年，長沙發(fā)改委出臺了一個政策——

　　規(guī)定商品房價格由成本、利潤、稅金三部分組成，利潤率需要控制在6%-8%之間。

　　這個政策，其實就是直接卡住了開發(fā)商的利潤空間。

　　如此嚴厲的調控之下，長沙的房價相對穩(wěn)定，并長年保持在低位水平。

　　湖南的開發(fā)商，始終被有形的調控之手拿捏，很難肆無忌憚地賺取暴利，做大規(guī)模。

　　在樓市最瘋狂的那些年，湖南本土開發(fā)商也沒能走出去，進行全國化擴張。

　　現(xiàn)在，樓市下行，包括長沙在內，各大城市對房地產調控的條條框框，都已經(jīng)松綁了。

　　去年，在百強房企榜單上，唯一來自湖南長沙的本土開發(fā)商，是一家央企——

　　中建信和。

　　它是央企中建五局旗下的開發(fā)業(yè)務平臺，中建五局的總部，就設在湖南長沙。

　　中建集團有八大局公司，被稱之為中建八子。

　　按照資產規(guī)模和營業(yè)收入計算，中建五局排行第四。

　　中建八子在規(guī)模體量上有差距，但主營業(yè)務大同小異——

　　主要是房屋建筑工程、基礎設施建設與投資、房地產開發(fā)。

　　這幾年，國內房地產行業(yè)大幅萎縮，房屋建筑工程業(yè)務受影響很大。

　　于是，中建八子都加大了開發(fā)業(yè)務投入，親自下場搞起了房地產。

　　外部訂單少了，索性自己拿地、自己建房子，自己創(chuàng)造訂單。

　　去年，百強房企榜單上——

　　中建三局旗下的中建壹品，中建八局旗下的中建東孚，中建一局旗下的中建智地，中建二局旗下的中建玖和，中建五局旗下的中建信和，都已經(jīng)榜上有名。

　　去年，中建信和的銷售規(guī)模將近146億，行業(yè)排名第69位。

　　最近幾年，除了湖南、重慶、天津、南寧、山東等早前布局的城市，中建信和還出現(xiàn)在了北京、南京、廣州的土地市場。

　　2023年底，中建信和以將近20億的代價，在廣州海珠區(qū)拍下了一塊地。

　　這塊地規(guī)模不大，計容面積不到5.4萬平米。

　　折算下來，平均樓面地價大約3.7萬塊錢/平米。

　　中建信和把這塊地開發(fā)成了中建·天鈺，今年二月份已經(jīng)開盤入市。

　　中建·天鈺的戶型面積，從89平米的三居室到134平米的四居室。

　　中建信和把開盤價定得很高，均價在6萬/平米左右——

　　最便宜的需要5.8萬/平米，最貴的賣到了6.5萬/平米。

　　從拿地到開盤，中建信和整整拖了一年多時間。

　　它沒能等來廣州樓市的大面積回暖、房價的大幅度回調，反而等到了競爭項目的集中入市，貼身肉搏。

　　今年，廣州海珠區(qū)的新盤，卷得很厲害——

　　綠城·馥香園、保利·燕語堂悅、越秀·熙悅江灣、中交·天翠。

　　有人算過，今年海珠區(qū)至少有9個新盤上架，另外還有25個存量項目在售。

　　最近剛剛開盤的綠城·馥香園，單價最低只賣5.2萬/平米，最高定價5.8萬/平米。

　　在價格上，綠城·馥香園把中建·天鈺按在地上摩擦。

　　今年二月份，中建·天鈺取證入市，推出了一棟樓，總共148套房。

　　賣了兩個多月，網(wǎng)簽備案了4套，業(yè)績相當慘淡。

　　而綠城·馥香園，在十天前取證入市，也是推出了一棟樓，總共122套房。

　　到現(xiàn)在，已經(jīng)網(wǎng)簽備案了41套，去化率三分之一。

　　海珠區(qū)的新盤扎堆競爭，貨多客少。

　　定價6萬/平米賣不動，中建·天鈺就只能自砍一刀，割肉降價了。

　　最近，中建信和推出了一批特價房——

　　“五一提前炸場，398萬買海珠新規(guī)三房”。

　　“5萬/平米任選”。

　　這意味著，中建·天鈺的單價，已經(jīng)從6萬/平米，下調到了5萬/平米。

　　其中，有一套面積89平米的三居室，特價398萬出頭，折合單價不到4.5萬/平米。

　　開盤時，最低單價需要5.8萬/平米，現(xiàn)在每平米便宜了一萬多塊錢，相當于打了八折。

　　十一弟查了下，當初拿地時，中建信和花了將近20億地價。

　　中建·天鈺總投資，超過了27億，每平米開發(fā)成本大約5萬塊錢。

　　兩個月前開盤時，銷售均價定在6萬/平米，中建·天鈺每平米有上萬塊錢的利潤。

　　現(xiàn)在推出的一批特價房，單價降到了5萬/平米，其實就是保本在賣了。

　　從前樓市暴漲時，死守湖南的中建信和，政府一頭卡住地價，一頭卡住房價，開發(fā)利潤被算得死死的。

　　如今走出了湖南，逆市殺進廣州這樣的大城市，本來還想著小賺一點。

　　結果，開盤剛賣了兩個月，就得割肉降價，保本出貨。

　　果然是調控模范城市出來的開發(fā)商，不管走到哪里，骨子里都拒絕靠房地產賺大錢。