文|陳聰??張全國??劉河維??李俊波

　　我們認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)面臨三大機遇。第一是供給側(cè)改革相對充分，企業(yè)轉(zhuǎn)型升級阻力??；第二是大宗消費的產(chǎn)業(yè)定位前所未有，政策儲備異常豐富；第三是市場交易數(shù)據(jù)持續(xù)較好。同為大宗消費的汽車產(chǎn)業(yè)此前的一些政策措施，對未來房地產(chǎn)政策的預(yù)期有啟發(fā)。汽車業(yè)的發(fā)展歷史，也可能暗示房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展方向。

　　▍房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)歷史定位長期是防風(fēng)險和保民生，因此限制野蠻生長和穩(wěn)定價格成為主旋律。

　　2025年之前，房地產(chǎn)的基本定位是防風(fēng)險和保民生。例如，2024年7月二十屆三中全會提到，“要統(tǒng)籌好發(fā)展和安全，落實好防范化解房地產(chǎn)、地方政府債務(wù)、中小金融機構(gòu)等重點領(lǐng)域風(fēng)險的各項舉措”，將房地產(chǎn)和地方政府債務(wù)等劃分到防范化解風(fēng)險的重點領(lǐng)域，在政治局會議、中央經(jīng)濟工作會議上也多次提及；2024年7月二十屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于進一步全面深化改革?推進中國式現(xiàn)代化的決定》中，加快建立租購并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式等房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容，屬于“健全保障和改善民生制度體系”章節(jié)，體現(xiàn)出房地產(chǎn)的民生領(lǐng)域定位。防風(fēng)險，前期主要是避免行業(yè)野蠻生長，后期則主要是防止行業(yè)硬著陸。保民生，則主要是避免房價和租金上漲，保證房屋供給。

　　▍房地產(chǎn)定位的歷史性變化——民生領(lǐng)域的大宗消費。

　　2025年3月15日，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)《提振消費專項行動方案》，其中在“大宗消費更新升級行動”章節(jié)中提到，更好滿足住房消費需求，將住房消費定位到大宗消費領(lǐng)域。此外，在2025年3月5日國新辦舉辦的解讀《政府工作報告》吹風(fēng)會上提到，樓市股市是經(jīng)濟運行的重要“風(fēng)向標(biāo)”，房地產(chǎn)是老百姓資產(chǎn)最大的一部分。樓市股市穩(wěn)住了，就可以釋放財富效應(yīng)，也可以更好地提振消費，更好地促進物價溫和回升。當(dāng)然，房地產(chǎn)繼續(xù)是民生領(lǐng)域的重要話題。綜合來看，我們認(rèn)為房地產(chǎn)的民生屬性，轉(zhuǎn)向提升住房品質(zhì)；房地產(chǎn)的消費屬性，則意味著加力釋放合理需求。更值得關(guān)注的是，作為大宗消費的房地產(chǎn)，不僅獲得了被“提振”的資格，也獲得了汽車并列的地位——這在歷史上是罕見的。

　　▍定位先行，地產(chǎn)支持政策值得期待。

　　雖然汽車產(chǎn)業(yè)從性質(zhì)上和房地產(chǎn)大相徑庭，但作為先后被提振的兩類大宗消費，我們相信，汽車產(chǎn)業(yè)此前的一些政策措施，對未來的房地產(chǎn)政策有啟發(fā)意義。例如，在交易稅減免方面，房地產(chǎn)的交易稅收減免力度也不小，但差別化程度不及汽車行業(yè)，未來可能更趨差別化；財政補貼方面，房地產(chǎn)的財政補貼力度還遠(yuǎn)不及汽車，未來在地方層面加大購房補貼力度現(xiàn)實可行；貸款支持方面，貼息支持重點領(lǐng)域個人消費貸款（包含汽車領(lǐng)域），大量車型包含零息貸款方案，而房地產(chǎn)的政策利率（公積金利率）也有明顯下降的空間；在供給方面，隨著造車熱的出現(xiàn)，嚴(yán)控造車資質(zhì)審批，避免內(nèi)卷式競爭是前幾年汽車行業(yè)一貫的做法，而嚴(yán)控增量則是地產(chǎn)行業(yè)未來的趨勢。各地汽車限購的松綁早于地產(chǎn)限購的松綁。無論從政策的力度還是廣度，鼓勵汽車消費的政策都領(lǐng)先于鼓勵房屋消費的政策，未來房地產(chǎn)政策還有持續(xù)加碼的空間。

　　▍汽車業(yè)的發(fā)展歷史，也可能成為房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展的參考。

　　住建部部長曾經(jīng)指出，好汽車和好房子都是人民群眾美好生活的需要，要學(xué)習(xí)借鑒汽車產(chǎn)業(yè)，為人民群眾建好房子。誠然，房地產(chǎn)業(yè)在規(guī)模經(jīng)濟上難以匹敵汽車行業(yè)，在不可移動屬性和居民資產(chǎn)負(fù)債表中的地位也不是汽車可比。但汽車行業(yè)的發(fā)展，仍然可能是未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指引。首先是積極運用科技成果提升品質(zhì)；其次是根據(jù)用戶需求打造不同于歷史的全新產(chǎn)品；再次是以提高內(nèi)功為核心的品牌化和規(guī)?；偁?；最后則是在用戶全生命周期探索新收費模式，提供新服務(wù)內(nèi)容，保證建筑的使用價值不隨著時間快速衰退。

　　▍本周樓市數(shù)據(jù)跟蹤。

　　成交方面，根據(jù)貝殼等頭部中介平臺，截至3月21日65個樣本城市二手房七日移動平均成交量，較2024年春節(jié)后同期同比增長30%，較2024年四季度高點增長11%。掛牌方面，截至3月21日，141個樣本城市掛牌量周度環(huán)比增加0.5%，相較2024年年末增長4.4%，處于歷史最高位。高成交和高掛牌并存，說明改善需求旺盛。房價方面，根據(jù)冰山指數(shù)，截至3月16日，北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京二手房掛牌價周度環(huán)比分別為-0.1%、 -0.1%、 -0.2%、 -0.1%、 0.0%、 -0.1%、 -0.2%，樣本城市中多數(shù)城市周度環(huán)比下降。

　　▍風(fēng)險因素：

　　部分低線區(qū)域和部分低質(zhì)產(chǎn)品繼續(xù)價格下行，去化不暢的風(fēng)險；企業(yè)打造好房子不及預(yù)期的風(fēng)險；房地產(chǎn)支持性增量政策不及預(yù)期的風(fēng)險。

　　▍投資策略：

　　我們認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)面臨三大機遇。第一是供給側(cè)改革相對充分，企業(yè)轉(zhuǎn)型升級阻力??；第二是大宗消費的產(chǎn)業(yè)定位前所未有，政策儲備異常豐富；第三是市場交易數(shù)據(jù)持續(xù)較好。我們看好擅長好房子營建的開發(fā)企業(yè)和紅利可能整體超預(yù)期的物業(yè)服務(wù)板塊等。